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第778章 凍結(二合一)

    香江金融危機已經落下帷幕,但香江人還來不及高興,一場與他們更加切身相關、也更巨大的風暴已經席卷而來。

    樓市真的崩盤了。

    樓市的崩盤和股市不同,不是一朝一夕的事情,有一定的次序性和時間性。

    很多人都說,當買菜大媽都開始買房的時候,就是崩盤的信號了。

    其實這完全是馬后炮,從這點上根本看不出樓市是否會崩盤。

    地產是非常復雜的產業,是否會崩盤取決于很多因素,但縱觀百年以來的地產市場,在崩盤前至少都有兩個信號:金融高杠桿和單位成本超過居民可承受最大值。

    是的,這里不提復雜的經濟邏輯和崩盤的根本原因,只說淺顯的信號,當出現什么信號時,就意味著快崩了。

    無論是1926年的弗羅里達大崩盤,還是1991年東瀛泡沫破滅,更或是目前的香江及日后的美國,在崩盤前,都符合這兩點特性。

    先說高杠桿,房地產行業的金融屬性遠大于其實體屬性,所謂金融高杠桿,一方面是指地產商融資的金融杠桿,另一方面是指購房者買房所使用的金融杠桿。

    無論在世界任何一個國家,地產商開發的樓盤,大多使用的都不是自己的錢,而是銀行、金融機構、投資理財產品的錢。

    但縱使如此,每個地產商的杠桿率也都是不同的。自有資金實力強、財務穩健、比較謹慎的公司可能只有百分之三四十的負債率,而那些步子邁得比較大,狂飆突進的公司,其借來的錢可能數十倍于自有資金。

    購房者的高杠桿就更好理解了,我們熟悉的按揭或者公積金貸款,都屬于金融杠桿的一部分。

    如果購房者的首付能在三成或以上,其余按揭的方式來購房,其實并不算是高杠桿。

    怕就怕“二按”。

    “二按”,顧名思義,就是二次按揭,比如一次按揭首付兩成,但經過二次按揭,可能只用百分之五的首付就能買下一套房子。

    剩下的百分之九十五呢?當然都是銀行出了。相當于找幾個不同的銀行,借出了百分之九十五的錢來購買一套房子,杠桿率達到1900%。

    如果再算上利息,呵呵,只怕3000%都打不住。

    所謂杠桿,通俗來說,就是借錢。

    而借錢,是要付利息的。

    對地產商來說,利率在12-15%左右的借款,已經算是非常不錯的融資成本。很多地產商甚至會以25%以上的利率進行融資,融資杠桿更是高達1000%-2000%,可想而知,如果一旦成交量萎縮,最先倒閉的就是這些地產商。

    而對于購房者來說,雖然按揭利率較低,但他們畢竟只支付了5%的首付。如果房價維持上漲態勢還好,但要是房價開始下跌,哪怕只是跌掉5%,他們都會變成負資產者。銀行會立刻要求其補足抵押資金,否則便會收房拍賣。

    高杠桿,不止意味著高風險,更意味著一旦崩盤,危害會以杠桿的倍數擴大,造成更加嚴重的經濟危機。經濟原理都是互通的,這也是為什么ltcm僅僅只損失了四十億美元,美聯儲便如臨大敵,甚至親自出手救助的原因。

    如果只是高杠桿,并不意味著一定會崩盤,畢竟在樓市的成長階段,杠桿率也同樣很高。但如果樓面單位價格同時超過了居民可承受能力,情況就非常危險了。

    東瀛泡沫危機破滅前,整個東京的房屋總價值超過美國土地的總和,也就是說,賣掉東京,可以買下整個美國,這顯然是不正常的,也超出了東京乃至整個東瀛的購買能力極限。

    所謂購買能力的極限,在按揭的情況下,也可以理解為還款能力的極限。

    拿香江來舉例子,現在香江家庭收入中位數約一萬八千港幣左右。假如香江房價是三萬港幣一平米,首付兩成的情況下,買一套50平米左右的公寓,需要掏出三十萬港幣的首付,剩下120萬港幣貸款20年,按現在2.5的按揭利率,每月大約需要還款5000港幣左右。

    這么看起來,至少在三萬一平這個價格上,香江人還能承受得起,雖然生活質量受到一些影響,但至少負擔這筆貸款,問題還不算太大。

    但如果房價到了五萬一平呢?

    除了首付變成五十萬,每月的還款額一下子就漲到了一萬一千港幣!占家庭收入的61%!只剩下七千塊維持一家老小的生活,在香江,就太不容易了。如果再有一些小病小災,可能某一個月的流動性就會出現問題了。

    如果到了八萬一平呢?首付八十萬可能就會榨干整個家庭幾十年的積蓄,貸款的三百二十萬每月還款額就會高達一萬八千港幣!

    到了這個程度,一般老百姓家庭每個月不吃不喝,才能還上這筆貸款。

    而現在,香江樓市部分地區超過兩萬一尺,相當于每平米十九萬!而這些地區,還不是什么非常好的地段,很多都是以前的爛泥塘,根本沒有什么投資價值。

    這樣一來,雖然還有一小部分篤信房價會繼續上漲的買主繼續買房,但大多數人想買也買不起了,于是成交量就會下跌。

    所有商品都是如此,如果成交量保持增長態勢,即使價格一路上漲,短時間內風險也不是很大。但如果成交量開始下降,這時就一定要提起注意了。

    而在去年11月,香江新建房屋成交量和二手房成交量與去年同期相比,同比下跌百分之二十三。

    看似只是下降了百分之二十,但對樓市的壓力來說,可不只是百分之二十這么簡單。

    房屋竣工面積越來越高,除非成交量仍能維持原本的增長率,否則對于開發商來說就意味著運營壓力的增加。房地產本質是資金密集型產業,快速銷售回款是企業的命脈。

    在這種情況下,為了盡快賣房回款,開發商必然會調低新開樓盤的銷售價格或采用各種贈送優惠的方式吸引購房者,構成實質的房價下跌。

    房價一旦不漲,甚至開始下跌,購房者的持幣觀望態勢會更加明顯。

    這時,再加上地產公司的高融資杠桿和一定比例的“二按”購房者,市場壓力已經積蓄到一個極限,可能只需要一根火柴,轟的一聲,整個市場變回崩盤。

    亞洲金融危機,就是這根火柴。

    短短的五個月時間,香江樓市經歷了“房價飆升”、“一房難求”、“有價無市”幾個階段,到了前兩個月,哪怕房價還在上漲,成交量的萎縮趨勢也已經非常明顯。

    成交量的萎縮,讓正在崩盤的房市進入了一個新的階段——“大浪淘沙”。

    市場好的時候,大大小小的房企都能混跡其中,每家公司都能賺到錢,現在潮水退去,才能看到誰沒穿泳褲。

    “羅生,今天東亞銀行的人又來催款,問我們那筆一千兩百萬的貸款什么時候能還清。”

    “羅生,普利金融剛剛來電話,說那筆六百五十萬的借款不能再拖了,肉腸陳想要親自和您談談。”

    “羅生,澥浦村的光叔等了你一天了,說我們再不給他們補償款,他就要召集村民鬧事,你看怎么辦?”

    “羅生。。。”

    羅朝暉不耐煩地對秘書揮揮手:“滾,讓他們都滾!告訴東亞銀行,現在錢還沒到期,到期了一毛錢都不會少他們的。”

    “哈哈哈,神童輝不愧是神童輝,這時候還能這么有自信。”一個聲音從辦公室門口響起。

    羅朝暉抬頭一看,皮笑肉不笑道:“陳董今天怎么這么有閑來我這里?”

    一個四十出頭文質彬彬的中年人帶著一個跟班施施然走進羅朝暉的辦公室:“德祥畢竟是我做了十幾年的公司,很有感情。怎么樣?羅董,如果最近錢不湊手,我不介意重新把德祥買回來。”

    羅朝暉心念一動,旋即擺出一副憊懶的態度:“最近我的資金狀況還可以,不過,我也不介意香江殼王分一杯羹,陳董什么條件?”

    這名文質彬彬的中年人正是香江股壇有名的殼王——陳國強。羅朝暉半年前收購的德祥地產,正是從他手中買下來的。羅朝暉以百分之三十的股份掌握了這家香江地產上市公司,這在當時是很轟動的新聞。

    現在羅朝暉舉步維艱,如果陳國強出價合適,他并不介意把德祥賣還給這名香江殼王。

    陳國強呵呵一笑:“三個億,怎么樣?”

    羅朝暉失笑:“三個億?你半年前買給我的時候還是五億六千萬吧?你現在三個億就想買回去?還是說你只想買走百分之二十的股份?”

    陳國強不以為忤,微微搖頭:“我說的是,你手中全部百分之三十的德祥股份和百分之三十二的東方紅,我一鋪全吃,給你三個億。”

    羅朝暉勃然大怒:“你癡線還是我癡線?三個億?還想要東方紅?做夢吧?”

    陳國強呵呵一笑:“羅生,明人不說暗話,以德祥和東方紅現在的狀況,我能出到這個價錢,已經是看在你我相識多年的份上了,除了我,你還能找到人接盤嗎?”

    羅朝暉哈哈大笑:“找人接盤?陳董,你瘋了吧?安琪拉,送客,我不和瘋子一般見識。”

    陳國強一愣,他原本以為在當前形勢下,羅朝暉應該像熱鍋上螞蟻一樣四處找接盤俠,正是抄底的好機會,自己能夠把德祥和東方紅一鋪收下。但現在看來,他沒那么著急?

    難道他在做戲?

    不,不像。

    看來,自己還要重新算一下籌碼。

    陳國強帶著一肚子的疑問離開德祥地產,剛剛出門,自己的手機就響了。

    “李大少,是我,有什么事吩咐?”陳國強一看號碼,連忙接起電話。對方可是長實的太子爺,自己百分之九十的業務都來自長實,又怎么會怠慢。

    李恩泰在電話中客氣道:“charles,向你咨詢一下,你最近是不是想要從羅朝暉那里抄底?”

    陳國強心頭一跳,“是有這個打算,正在接觸。”

    李恩泰斬釘截鐵道:“德祥和東方紅你先不要動了,撤出來吧。”

    陳國強大為驚訝,李恩泰不讓自己動德祥?這是什么原因?難道長實對德祥地產有想法?不會吧,長實與和黃自己都在拋售地產資產,又怎么會去收購德祥這樣一家地產公司?

    “好的,李大少,我明白了。是不是長實對德祥有興趣?我在德祥還有些舊部,說不定能幫上忙。”陳國強能用十幾年的時間從一個小小包工頭變成身身家十數億的香江殼王,全靠李家的支持,金主說話,當然要聽。

    李恩泰呵呵一笑:“別問那么多了,總之,德祥沒有那么簡單,就這樣。”

    說罷,李恩泰掛斷電話,拿出另一部手機給張晨撥了過去:“ok了,itc不會繼續對德祥和東方紅有下一步的動作,剩下的就看你自己了。”

    張晨微笑道:“多謝,victor,到香江我請你吃飯。”

    “行動。”掛斷電話,張晨輕輕地吩咐一句,是時候解決掉羅朝暉這個麻煩了。

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    “小羅,葵涌那筆錢怎么還沒到賬?還要我親自給你打電話催你?”劉輿慈舉著電話黑著臉不滿道。

    羅朝暉賠笑道:“大佬,別著急,我正讓威廉轉賬。”說罷,羅朝暉捂著話筒揚聲道:“威廉!那七千三百萬給華仁匯過去沒有?”

    叫了幾聲,沒聽到王威廉答復,羅朝暉罵了幾聲,對電話中的劉輿慈道:“大佬,你等一下,別掛電話。”說罷,走出自己的辦公室,看到王威廉正在舉著電話不停擦汗。

    “威廉!怎么回事?葵涌的那筆錢怎么還沒給華人匯過去?”羅朝暉一把按掉王威廉電話的壓簧,惱火道。

    王威廉一驚,“老、老板。。。匯、匯不過去。”

    羅朝暉眉毛倒豎:“怎么會匯不過去?你小子玩什么花樣?”

    王威廉都快哭了:“剛剛正在和匯豐溝通,我們的賬戶被封了!”

    “賬戶被封了?”羅朝暉腦中轟的一聲,“怎么回事?我們賬戶怎么會被封的?”

    “匯豐說應債權人要求,所以凍結了我們的賬戶。”王威廉拿著手帕不停擦汗,“現在我們七個賬戶全部都被凍結了。”

    “債權人?是誰?”羅朝暉揪住王威廉的衣領,大聲吼道。

    “星、星火投資。”王威廉結結巴巴道。

    羅朝暉滿腦門子問號:“星火投資?我tm從沒聽過這家公司!他怎么會是我們的債權人?”

    王威廉喏喏道:“陳、陳金平把自己四億港幣的債權全部轉讓給了這家公司,所、所以,他們現在是我們最大的債權人。”

    羅朝暉心臟都快蹦出來了:“陳金平?這家星火投資是什么來路?老板是誰?”

    王威廉縮了縮脖子,嘴唇動了動,在羅朝暉強大氣勢下,艱難開口道:“zack chang,張晨。”

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